«وضعیت سفید» در بازار مسکن
تاریخ انتشار : سه شنبه ۱ مرداد ۱۳۹۲ ساعت ۱۲:۵۳
زاهدانه: پس از انتخابات قیمت مسکن آنطور که ما برآورد کردیم 3 درصد کاهش پیدا کرد و پس از آن هم یک کاهش 5 درصدی را در قیمت مسکن و اجارهبها مشاهده کردیم. همچنین انتظار میرود که پس از ماه رمضان و با در نظر گرفتن روی کار آمدن دولت یازدهم باز هم کاهش 7 درصدی قیمت مسکن داشته باشیم
به گزارش زاهدانه : افزایش قیمت مسکن و اجارهبها در پاییز و زمستان سال 91 این تصور را به وجود آورده بود که در سال 92 باز هم بازار مسکن با تلاطم و آشفتگی روبهرو خواهد شد. نگرانی خریداران و کارشناسان آنچنان هم بیپایه و اساس نبود؛ چرا که نوسانات نرخ ارز، عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن و انتظارات تورمی بستری برای چنین تلاطمی را فراهم کرده بودند. معادلات اما آنچنان در مسیر پیشبینیهای کارشناسان و خریداران نگران و مضطرب پیش نرفت. به جای افزایش قیمت در ماههای ابتدایی سال 92 رکود بر این بازار حاکم شد و آثار این رکود هنوز هم در بازار مسکن مشاهده میشود. گزارههای دیگری در این میان اما موجب شد که قیمت مسکن کمو بیش کاهش پیدا کند و معاملات کمی رونق بگیرد. یکی از این گزارهها نتیجه «اعتدالی» انتخابات ریاستجمهوری بود که پس از مدتهای طولانی آرامش را در فضای سیاسی حاکم کرد و این آرامش بر اقتصاد هم تاثیر گذاشت. حال که در ماه رمضان و شرایط رکودی معاملات در این ماه قرار داریم این سوال در ذهن متقاضیان مسکن و کارشناسان به وجود آمده که معادلات بازار مسکن پس از ماه رمضان چگونه رقم خواهد خورد؟ برای پاسخ به این سوال لازم است که در ابتدا وضعیت حال حاضر بازار مسکن را مرور کنیم تا بتوانیم چشماندازی از آینده بازار مسکن ارائه دهیم.
رکودی معطوف به کاهش قیمت
تصور میشد که پس از طی شدن رکود چند ماهه در بازار مسکن و رسیدن به موعد رونق بازار خرید و فروش و اجاره مسکن افزایش قیمتهایی در بازار مسکن رخ دهد. حال این رکود معطوف به کاهش قیمت شده و کارشناسان و مشاوران املاک انتظار کاهش قیمتهای بیشتری را دارند. اکنون اگر در بنگاههای املاک و معاملات آنها بررسی شود، میتوان نشانههایی از کاهش قیمت و کوتاه آمدن فروشندگان از قیمتهای پیشین خود را مشاهده کرد. این مشاهدات مورد تایید مصطفی قلیخسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم هست. او به «تهرانامروز» میگوید: «ما پس از انقلاب اسلامی در سه برهه زمانی افزایش قیمتهای چشمگیر در بازار مسکن و اجارهبها داشتیم. اولین بار در سال 68 قیمت مسکن افزایش یافت، سپس در سال 86 بار دیگر مسکن و اجارهبها گران شد و پس از آن هم در سال 91 بازار مسکن متلاطم شد. افزایش قیمت در این سه برهه زمانی هم دلایل و بسترهای خاص خود را داشت.»
او اینطور ادامه داد: «تحلیل افزایش قیمت مسکن در سال 91 به ما در فهم وضعیت فعلی و آینده مسکن بسیار کمک میکند. مسائلی نظیر نوسانات ارزی، تحریمها و عدم برابری عرضه و تقاضا اصلیترین دلایل افزایش قیمت مسکن در کشور بود. تداوم چنین مسائلی موجب شد که پیشبینی شود که در سال 92 باز هم بازار مسکن متلاطم خواهد بود. این پیشبینیها غیرواقعی نبود اما بستر و شرایط بازار مسکن تغییر کرد، چرا که به هر حال نرخ ارز به یک ثبات نسبی رسید و همچنین نشانههایی از کاهش فشار تحریمها به گوش رسید. به هر حال بازار مسکن به تمام معادلات سیاسی و اقتصادی واکنش نشان میدهد.»
قلیخسروی در ادامه تحلیل خود گفت: «بازار مسکن اکنون همچنان در شرایط رکود نسبی قرار دارد، چرا که در ماه رمضان هستیم و در این ماه طبیعتا معاملات کند میشود، اما این رکود معطوف به کاهش قیمت است. در مرحله اول و پس از انتخابات قیمت مسکن آنطور که ما برآورد کردیم سه درصد کاهش پیدا کرد و پس از آن هم یک کاهش پنج درصدی را در قیمت مسکن و اجارهبها مشاهده کردیم. همچنین انتظار میرود که پس از ماه رمضان و با در نظر گرفتن روی کار آمدن دولت یازدهم باز هم کاهش هفت درصدی قیمت مسکن داشته باشیم.»
20 درصد قیمت مسکن حبابیاست
آنطور که قلیخسروی میگوید وضعیت به گونهای در حال پیشرویاست که حباب قیمت مسکن اندک اندک خالی خواهد شد. آنطور که رئیس اتحادیه کشوری مشاورین املاک میگوید 20 درصد قیمت مسکن در حال حاضر حبابی بودهاست. او ادامه داد: «قیمت مسکن در سال 91، 20 درصد حباب داشت و واقعی نبود و تا ماههای ابتدایی سال 92 هم وضع به همین منوال بود. با تغییر معادلاتی که ذکر آن رفت اما این حباب در حال خالی شدن است، البته حباب قیمت مسکن مثل سکه و ارز نیست که ناگهان بترکد و کاهش قیمتها چشمگیر و عمده باشد، بلکه بازه زمانی طولانی لازم دارد که قیمتها واقعی شود.»خسروی پیشبینی کرد در دولت یازدهم و با تداوم طرح مسکنمهر با ساختاری دقیقتر و همچنین ثبات اقتصادی در کشور بازار مسکن در آینده وضعیت بهتری داشته باشد که هم خریداران و هم فروشندگان به منافع مورد نظر خود دست پیدا کنند، البته نباید فراموش کرد که نگرانیهای خریداران از افزایش قیمت مسکن در ماههای آینده را نمیتوان به این راحتی رفع کرد، چرا که اکنون شرایط اقتصادی جوّی روانی در کشور به وجود آورده که همگی انتظار افزایش قیمت مسکن را دارند. سوال اینجاست که چگونه میتوان این جو روانی را رفع و رجوع کرد. حسام عقبایی عضو هیات مدیره و معاون بازرسی اتحادیه املاک در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: «افزایش قیمت ارز و دیگر کالاها در زمستان سال 91 جو روانی خاصی به وجود آورده بود که بر قیمت مسکن هم تاثیر گذاشت. در سال 92 و در آستانه تابستان هم انتظار میرفت که با افزایش قمیتهای متداول هرساله روبهرو باشیم. به هر روی ما با کاهش قیمت مسکن در سال 92 مواجه شدیم. نکته اینجاست که ما باید ثبات بازار مسکن را توام با کاهش قیمت کنیم و همچنین سیاستهایی برای تداوم کاهش قیمت مسکن تدوین کنیم.»عقبایی دولت آینده را مسئول تدوین سیاستهایی دقیقتر در بازار مسکن دانست و گفت: «نظارت و کنترل بر بازار مسکن، تولید مسکن و مدیریت سیاستگذاریهای بانکی جزو مسائلی است که در نظر داشتن آنها موجب درمان اساسی بازار مسکن میشود. ما باید ضعفهای حوزه مسکن در سالهای گذشته را کالبد شکافی کنیم و توازن را در صنعت ساختمان حاکم کنیم.»معاون بازرسی اتحادیه املاک، تولید انبوه مسکن و قدرت گرفتن بخش خصوصی در بازار مسکن را امری بسیار مهم عنوان کرد. او اینطور توضیح داد: «دولت توام با کاهش قیمتها باید سیاستهایی را مد نظر قرار دهد که بخش خصوصی بتواند با قدرت خود بازار مسکن را مدیریت کند. سیاستهای بانکی پختهتر و دقیقتر میتواند به بخش خصوصی کمک کند و این بخش هم با تعادل در عرضه و تقاضا موجب آرام شدن بازار مسکن میشود.»
بازار اجارهبها آرام خواهد شد؟
از حسام عقبایی درباره وضعیت و آینده بازار اجارهبها هم سوال شد. او در پاسخ گفت: «زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا میکند این امر در اجارهبها هم تاثیر مستقیم خواهد گذاشت، بنابراین هرگاه ما در فصل خرید و فروش با افزایش قیمت روبهرو شدهایم در بازار اجارهبها هم تلاطم داشتیم. بنا بر این اصل اگر کاهش قیمت در بازار خریدوفروش مسکن تداوم داشته باشد بازار اجارهبها هم رنگ آرامش به خود خواهد دید و دیگر دستخوش بینظمی نمیشود.» او به خریداران و فروشندگان توصیه کرد: «کسانی که دیدشان به بازار مسکن و خرید و فروش سرمایهای نیست و به مسکن به عنوان کالای اساسی نگاه میکنند اگر هر چه زودتر دست به معامله بزنند سود کردهاند. به بیان بهتر خرید امروز بهتر از خرید فردا خواهد بود ولی آنهایی که میخواهند سرمایهگذاری کنند بهتر است پولشان را در بازار مسکن سرمایهگذاری نکنند، زیرا این نوع سرمایهگذاری هم ریسک بالایی دارد و هم میتواند تعادل بازار مسکن را بر هم زند.»
